近年来住宅建设的整体水平明显提高，但仍有一些新建住宅的功能性质量通病时有发生，其中较为突出的是住宅渗漏、墙体裂缝等。作为施工单位，应该加强对施工质量的管理，采取预防为主、事前控制和事后检查，把新建住宅防渗漏、防裂缝产生渗漏工作做好。
（一）底板大体积砼裂缝的控制
为保证砼浇捣质量，底板大面积砼浇注应采用斜面分层浇注一次连续浇捣方法，除要求砼密实外，还必须解决好两个关键性问题：一是混凝土供应和浇捣过程中要控制好混凝土内部层与层之间的结合。二是通过优化配合比和保温控制，降低砼内部的水化热，防止砼内外温差过高及砼收缩造成基础底板开裂。为控制裂缝，须从控制砼的水化升温、延续降温、减少砼收缩、提高砼的极限抗拉强度等方面考虑。
1.混凝土原材料控制。1）大方量砼水泥应选用水化热下的水泥品种，以降低水泥自身的发热量。2）粗骨料选用5～40碎石连续级配，含泥量指标小于1%；细骨料采用MX=2.3左右的中粗砂，含泥量小于3%。3）现场施工混凝土的坍落度考虑泵送宜为12±3厘米。4）底板的特定混凝土需试配，待符合要求后方能正式拌制，同时必须按相应的规范抽检，确保质量。
2.混凝土浇捣控制。1）工程基础底板混凝土的浇捣要能确保混凝土能一次性连续顺利浇捣完成。2）混凝土浇捣采用按泵送混凝土自然流淌坡度（约1∶5）采用斜坡层推进一次到顶的方法，每一层厚度控制在40毫米以下，搭接50～100毫米，每点振捣时间30秒左右。3）根据大方量混凝土浇捣施工过程中的流淌摊铺面、气候环境以及收头养护等因素，应控制混凝土的初凝时间，并明确混凝土斜面上下层覆盖的时间间隔。4）浇捣施工过程中，一方面按施工规范要求现场抽样制作试块，并制定现场测定坍落度，做好记录，及时与搅拌站联系，随时调整配合比。5）为防止混凝土表面收水开裂，混凝土的平仓收头工作必须在混凝土初凝前进行。6）底板初凝时，木楔打磨完成后，即刻在混凝土表面覆盖一层草包进行浇水养护。
3.控制基础底板裂缝的其它措施。由于水化热作用，造成混凝土内外产生温差，使混凝土产生收缩应力，建议在混凝土中掺入适量UEA膨胀剂以补偿由于收缩损失的体积，控制有害混凝土抗裂。
（二）现浇模板裂缝控制
1.施工单位必须对现场浇捣的商品混凝土坍落度进行现场逐车检查，对不符合坍落度要求的坚决退货。
2.施工单位必须采取有效措施保证楼板厚度和楼板中钢筋保护层厚度。模板支设严格控制好板底标高；楼板钢筋适当增加数量，以有效控制楼面板上下层钢筋网片的截面高度；支设混凝土泵管时用马凳架设，避免泵管压楼板钢筋；施工人员不得随意踩踏钢筋，以免破坏钢筋上下层间距；混凝土浇筑过程中务必注意钢筋踩踏压扁现象并及时整改。
3.混凝土楼板浇捣后，施工单位必须按设计和现行规范要求，采取适当养护措施。
4.楼板中线管必须布置在钢筋网片之上，交叉布线处可采用线盒，线管不宜立体交叉穿越，预埋管线处应增设钢筋网等进行加强。
（三）墙体裂缝和渗漏的防治
1.外墙裂缝的产生和抗渗漏的防止
原因分析。1）高层住宅多为剪力墙结构，由于外墙填充材料与砼是两种不同材料，不同的刚度容易使砖墙与砼之间产生裂缝造成渗漏。2）由于建筑物的不均匀沉降，剪力墙砖角处产生垂直裂缝。3）砼墙体震捣不密实。4）由于外墙预留的脚手眼、支设模板的穿墙螺杆眼封堵不严密引起的渗漏。
外墙裂缝的治理。1）先要对各道工序进行严格的技术交底，对关键施工点加强检查、监督。2）对梁、墙施工缝接合部分，在浇筑之前要认真清理，凿去浮浆，浇筑梁板砼时要用同标号材料进行接浆。在砌筑多孔砖外墙时，应遵守砌体操作规程：1）砖墙与砼墙面接触处，窗设拉结筋，砌筑时要用柔性砂浆。2）在楼面砌筑外墙部位，先清理杂渣，浇注C20、100厚素砼的止水坎，震捣密实。3）按照窗口尺寸，预制现浇钢筋砼现浇板制作窗台板，带有散水坡和滴水槽，窗台下三皮砖用标准砖砌筑。4）外墙粉刷时，在砖砼结合处增设钢丝网后再粉刷，外立面可根据实际情况进行分格设计，将底墙砂浆切割到底，用PU密封胶嵌实，对窗框四周，砖、砼结合处采取同样措施。5）外墙脚手架拉接尽量预埋在剪力墙中，对少量脚手架洞需分两次用细石砼填实后再做防水处理和水泥砂浆粉刷。6）窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆分层嵌密实，阴角处用PU密封胶嵌满。
外墙粉刷前应对脚手眼和支模用螺杆眼进行封堵，采取相应措施。1）要对预塑料套管进行凿除。2）套管凿除后要用1：2水泥砂浆将洞口嵌密实。3）对外墙少量脚手洞需分两次用C20细石砼填实，再做防水处理与水泥砂浆粉刷。
2.内墙裂缝的产生和防范
因为住宅工程一般多为剪力墙结构，内填充墙多为加气混凝土砌块，由于是两种不同的材料，刚度不同，容易使砖墙与砼剪力墙之间产生裂缝。
