法国维持着较低的住宅更新率，从而避免了产业的大起大落。而当前我国的＂短命＂建筑普遍存在，上世纪80年代建造的住宅，很多面临着被拆迁的命运。
从产业角度看法国远离“地产泡沫”
2007年5月22日到6月2日，建设部住宅产业化促进中心组织生态节能型住宅考察团，前往瑞典、法国进行考察。在法国，中方会见了莫里湖市副市长等相关人员，就可持续发展建筑和住宅性能评定进行了会谈，考察了莫里湖市(LesMureaux)政府可持续发展办公楼和住宅区以及法国最大的建筑公司布衣格(Bouygues)公司正在施工的Protege住宅楼，并参观了巴黎新城——拉达方斯新城。
提到法国，我们马上想到法国的住宅产业化，想到法国的IDI（建筑工程质量保证保险），想到法国的新风系统，想到法国住宅的靓丽，想到法国的“低能耗住宅”、高性能环保住宅等等。总之，法国住宅技术和设备，在全世界处于先进水平，并正在向包括中国在内的全世界许多国家提供住宅技术和设备。但提起让人们头疼的“地产泡沫”，却没有法国的“份”。换句话说，法国住宅产业长期以来发展“健康”，正是我国住宅产业希望达到的境界。从法国住宅产业的发展，反观我国住宅产业，会让我们更明智。当然“地产泡沫”产生的原因很多，涉及到经济、金融、税收、产权结构、消费模式等一系列的因素，是一个需要系统研究的课题。本文只从住宅产业发展的角度，加以分析，以求对国人有所借鉴。
战后住宅业发展的3个阶段
法国共有22个大区、96个省，4个海外省、4个海外领地、1个具有特殊地位的地方行政区。全国面积为55万平方公里，共有36679个市镇。截至2007年1月1日，全国人口为339万，其中移民人口为490万，占全国总人口的8.1%。土地占有密度是109人／平方公里，略低于欧盟平均值116人／平方公里的密度（我国为每平方公里135人）。
一、法国战后住宅产业发展经历了3个阶段：
第一阶段是以“数量”为目标的住宅产业化形成阶段。20世纪50年代和60年代，二战后的法国为解决“房荒”问题，进行了大规模的工业化住宅建设。以功能主义等现代派建筑理论为指导，以预制板和工具式模板为主要施工手段，进行了成片住宅新区的开发，被称为“数量时期”。法国抓住住宅大规模建设的有利契机，形成了工业化生产（建造）体系，改变了传统的住宅手工建造方式，提高了生产效率。该阶段以全装配式大板和工具式模板现浇工艺为标志，出现了许多“专用建筑体系”：不同体系出自不同厂商，各建筑体系的构件互不通用。
第二阶段是以“高性能”为目标的住宅产业化成熟阶段。20世纪70年代，法国住房短缺得到缓解，居民生活水平提高，人们开始反思50年代和60年代的新区建设，比如，有的住宅区选址不太合理，受到周边交通和工业设施的干扰，居住环境不太安静；有的住宅区和其它功能区隔离，缺乏活力，居民早出晚归，成为“卧城”；有的住宅单体建筑缺乏个性，面貌单调，难以识别；有的住宅区及其周边缺乏相应的公共设施和交往空间等。同时，工程规模缩小，建造量分散，原有建筑构件厂开工率不足，再加上工业化住宅暴露出的千篇一律的缺点，使法国开始寻求住宅产业工业化的新途径，产业化的重点逐步转移到了以“通用构配件制品和设备”为特征的“建筑通用体系”，全面提高住宅的性能（HighQuality，即高品质），由此进入住宅产业化的发展成熟期。为此，法国于1977年成立构件建筑协会(ACC)，作为推动“建筑通用体系”的调研和协调中心。1978年该协会制订尺寸协调规则。同年，住房部提出以推广“构造体系”(SystemeConstructif)，作为向通用建筑体系过渡的一种手段。构造体系是以尺寸协调规则为基础，由施工企业或设计事务所提出主体结构体系。它由一系列能相互代换的定型构件组成，形成该体系的构件目录。建筑师可以采用其中的构件，像搭积木一样组成多样化的建筑（积木式体系）。法国住房部为了评选构造体系，委托建筑科技中心(Cstb)组成由工程师、建筑师和经济师3方面人员组成的评审委员会，对构造体系进行审批。到1981年，全国己选出25种构造体系。除少部分是木结构和钢结构外，绝大部分是混凝土预制体系，集合式住宅体系略多于独立式住宅体系。构造体系最突的优点是建筑设计灵活多样。它作为一种设计工具，仅向建筑师提供一系列构配件及其组合规律，至于设计成什么样的建筑，建筑师有较大的自由。采用同一体系建造的房屋，只要出自不同建筑师之手，造型大不相同。1982年后，法国政府调整了技术政策，推行构件生产与施工分离的原则，发展面向全行业的通用构配件的商品生产，并开发出“构造逻辑系统”的软件，可以设计出多样化的建筑，不仅能进行辅助设计，而且可快速提供工程造价。
同时，法国建筑科学技术中心于1974年编制了第一个建筑节能设计标准，主要是通过加强建筑围护结构的保温性能，减少空气渗透量来降低住宅的热损失，达到节能的目的。该标准经6—7年就已达到。后来于1982年又制定了新的标准，其中除了强调提高围护结构的保温和门窗的气密性之外，同时要对采暖系统进行必要的改进和调整，适当考虑利用太阳能，要求在第一个节能标准的基础上再节能25%。
第三阶段是以“高品质环保”为目标的住宅产业化高级阶段。上世纪90年代开始，为了缓解全球气候变暖、降低温室气体排放，法国等欧盟国家率先提出城市和建筑的可持续发展，住宅产业化的重点转向节能、降低住宅的能源消耗、水消耗、材料消耗，减少对环境的负荷，实现资源的循环利用，倡导可持续发展。1998年以后，政府要求在1982年建筑节能标准上再节能25%。2000年1月，法国开始实施“预防气候变化全国行动计划”，同年12月又出台了“全国改善能源消耗效率行动”方案。根据这两项计划，法国政府2000年又通过了建筑节能规范，在原有基础上再节能8%，相对于1974年前住宅的能耗水平，2000年的节能率达到61.2%。
1995年，法国正式推出“HQE”建筑认定体系，在延续其先进的住宅性能（品质）的基础上，进一步加入了高性能住宅与环境和谐共生的内涵，提出了发展“高品质环保”建筑的概念。经过10多年的努力，法国已经形成了14个高品质环保住宅的模式。
平稳发展是法国住宅产业的特征
理性的平稳发展是1980年后法国住宅业发展的主要特征。如下图所示，法国新建住宅的数量，近25年维持在25万套到42万套之间，经过了一个缓慢的下降和上升过程，基本上是从1980年后逐步降低到1993年的最低点，然后从波谷缓慢拉升。经过10年，到2005年突破41万套，接近1980年的高点，没有明显的大幅波动，曲线很平滑。只有1980年、1981年、2005年3年突破40万套。从1984年到2003年，20年期间有1989年为34.7万套，其余年度均为32.7万套以下、25.4万套以上，可以说，基本上在30万套上下波动。
法国业界已经形成共识，一般认为年建设40万套住宅属于合理的范畴，其中29万－30万套为新购房者购买，2.5万－3万套为有房者购买的第二套住房，3万－4万套为空房，4万－5万套为替代已毁坏的住房。
高性能、重维护确保住宅产业“精致”
新建住宅数量基本上是稳定发展，起伏不大，既避免了大起大落而带来的对住宅产业的伤害，又迫使法国的住宅相关产业，走上了“精致”的道路。绝大部分住宅设计合理，质量稳定，性能稳步发展。法国现存住宅中，有35%是1948年以前兴建的，有65%以上的住房是1948年以后兴建，尽管1／3以上的住宅已经是60多年的“风蚀残年老人”，但考察团多次坐车穿越巴黎的大街小巷，也开车两个多小时，到巴黎的郊区考察，却没有国内常见的“破旧不堪、必须拆除”的感觉。
笔者认为，这一方面是因为法国对新建住宅保持高性能的原则，绝不做建筑垃圾。新建住宅的耐久性能好，许多住宅的建筑寿命可以达到100年，全寿命周期的理念已经深入到住宅产业的骨髓，要做就做高性能住宅。就墙体材料来说，法国墙体材料制品大都生产得精致、完美，制品外观相当完整，几乎无裂纹等缺陷，而我国的墙材制品外观十分粗糙；法国烧结制品的吸水率一般都在12%以下，而我国的一般都在20%－30%之间；法国墙体材料强度在20兆帕以上，有的高达40兆帕以上，我国的制品在10－20兆帕之间；泛霜性能方面，法国制品强度高，制品密实，泛霜最多只有一点轻微情况发生，而我国中等泛霜以上的情况在行业内不在少数；抗冻性能国外一般要经过25次甚至50次冻融循环的考验，我国最多只进行15次循环考验，其耐久性能差异较大。
另一方面的原因，就是住宅科学合理的维修。法国在新建住宅时，就要考虑到住宅的可改造性、可维修性。我国和日本住宅性能认定的指标中，也有这方面的要求。法国向来重视既有住宅的维修和改造，对60年以上的老住宅，也是逐步进行维修和改造，比如对于既没有卫生间，也没有浴室的“劣质住宅”，一直在进行改造。劣质住宅在法国也是处于逐步减少的过程中，其占法国住宅总数的比例，1984年为15%，1996年减少为4%，到2005年占法国住宅总数的2.5%，为61.2万套住宅。用了23年的时间，减少了12.5%。
法国住宅处于树和花的海洋之中。巴黎号称花城，非常注重用树和花等植物，调节住宅小气候，营造出优美的居住环境，重视户外空间的拓展，楼房上经常可以看见各种各样的阳台、屋顶花园或露天平台(terrasse)，有着各种各样的迷你(MINI)绿地，养花弄草，美化家里的环境，更点缀室外的环境。
低更新率是避免地产泡沫的关键
法国2005年住宅存量大约为2450万套，新建住宅为41万套，住宅更新率为1.67%，会谈时，专家也告诉我们，法国近20年来住宅更新率大概在1%—2%之间，长期维持着较低的住宅更新率，避免了住宅产业的大起大落。
我国近年来，每年新建住宅大约在13亿平方米，存量住宅大约在368亿方米，则每年的更新率大概在3.53%，是法国的2倍多。当前我国“短命”建筑的现象普遍存在，上世纪80年代建造的住宅，现在多数面临着被拆迁的命运。目前，我国住宅的平均使用寿命不足30年，远远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80余年，在法国等国家，百年的经典建筑更是数不胜数。
我国应该像法国一样，在新建住宅时，鼓励高性能高品质住宅的建造，全面提高住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能。使住宅的经济价值、功能价值在较长时间内得以保持，尽量避免因为住宅性能低劣、功能不合理、外观破败等使住宅大幅贬值，从而面临不到30年就被拆迁的危险。拆迁频繁，虽然增加了建筑业的业务量，但拆除、新建住宅面临着多重的能源和资源的耗费。低更新率和使用寿命长，无论从节能还是节地、节水、节材方面来看，都是最根本的节省，也是最为根本的环境保护措施。
