早在1910年，建筑大师格罗皮乌斯就提出了标准化住宅预制和装配的设想。二战之后，以钢材为主的工厂化住宅在英国、美国、法国和日本得到迅速发展。今天，发达国家的房地产行业工厂化程度平均超过50%，日本达到70%以上。
日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅，安装起来只需要1天，这种装配速度是传统的生产方式完全不能想象的。工厂化生产带来了规模化效应，提高施工质量，降低生产成本，还可以使住宅施工现场垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料占66%，建筑节能50%以上，符合环保节能的世界潮流。
中国住宅业的工厂化程度只有7%。万科在几年前就提出“像造汽车一样造房子”，工厂化方面的探索走在行业前面，但工厂化程度也只有15%，主要应用于结构体系、围护体系和设备体系、内装体系，四季花城的情景洋房局部采用了现场装配的方式，但离真正意义上的工厂化还有很大距离。
改变二战命运的工厂化
说到工厂化，国内许多研究人员都面临一种矛盾：承认工厂化是一种趋势，但又觉得在目前阶段，工厂化的成本太高。因此，谈及工厂化，往往有一种“知其不可为而为之”的悲壮气氛。
真的是“不可为而为之”吗？我偶然间读到《光荣与梦想》写二战期间，一段与工厂化、预制构件生产方法有关的故事，心有戚戚，豁然开朗。
1942年，轴心国击毁盟国1664艘船只,超过779万吨。德国海军上将邓尼茨和德国工业家计算，照盟国当时的生产能力，不用多久，盟国船只就会被德国的“狼群”战术潜艇突袭小队打光。危急关头，一位勇于创新的实业家亨利·凯泽成为美国历史上的传奇人物。
1942年3月，他收购了加利福尼亚州和俄勒冈州的造船厂，并革新技术，用预制构件和装配的方法大规模生产船只。一艘万吨级自由轮从安装龙骨到交货，原来要200多天，凯泽一开始就把生产时间减为40天，而且质量上乘。
半年之后，万吨自由轮“约翰·菲奇”号创下24天下水的世界纪录。至此，凯泽已经建造了100艘轮船，美国人造船的吨位首次超过被德国人击沉的船舶吨位。到1944年，每一个星期就有1艘护航航空母舰下水——凯泽和他的同行在17天内便把整条船造出来。
这时候，美国的生产能力和武器装备已经在战争中取得绝对优势。1945年的头212天，他们完成了247艘,平均1天超过1艘。“罗伯特·皮尔里”号油漆未干就下水，只用了4天零15个小时，这个纪录保持至今。
从200多天到不到5天，效率整整提高了40多倍！这种生产能力的飞跃，邓尼茨和德国工业家无论如何都算不过来。斯大林在慕尼黑会议上说：“为美国的生产干杯，没有美国的生产，这场战争就会失败。”这句话并不算夸张。
今天的中国住宅业同样面临高速增长的需求压力。一般预测，未来几十年内，中国城市化水平每年提高1个百分点；从现在到2020年,人均GDP接近翻一番。高速的城市化和经济增长，释放出对城市住宅的巨大需求，可能是人类历史上从来没有过的。为满足需求，产品供应量必须实现几何级增长。
同时，环保节能越来越成为全球的共识，在未来，环保压力将使得消耗大量能源的传统建筑方式寸步难行。
趋势转变是成败的关键
在市场和环保的双重压力下，“量”将成为住宅业的第一难题，在巨量的基础上，如何保证高质量和环保，将是第二个难题——传统建筑方式无法解决这两大难题，工厂化住宅是市场必然的选择。
另一方面，近年房地产价格上升速度较快，对市场整体发展不利，但也给推进住宅工厂化带来了有利机会；在宏观调控之后，价格呈现稳中有升的趋势，市场向好使得研发和生产成本不是大问题，从而有较大的市场空间去推进住宅工厂化，为巨大的市场需求提供足够多的、性能与价格相适应的产品。
市场不仅具备住宅工厂化的需求，也提供了工厂化的机会。我们身处一个变革的黄金时间，机会稍纵即逝，不抓住它就可能遭致惩罚。
很多时候，变革的障碍不在于市场和成本，而在于我们自身，在于我们的观念。为什么邓尼茨和德国工业家算不过来？因为他们是用静态的观念看问题，看不到生产方式变革后释放的巨大能量。
我的感觉是，在工厂化的思考方式上，我们扮演了这个故事中德国人的角色。彼得·德鲁克说：“重要的不是趋势，而是趋势的转变。趋势的转变才是决定一个机构及其努力的成败关键。”
我第一次读到这句话时，忍不住击节赞叹——重要的不是工厂化的趋势，而是实现工厂化的这种转变！看一看与日俱增的需求和环保压力，就会明白，万科把握住宅工厂化这个趋势的转变不是太早了，而是恰当其时。
住宅工厂化是市场大势所趋，蕴涵巨大机会，怎么成了“悲壮”的事业？住宅工厂化，万科知其可为而必为之。（作者为万科股份有限公司董事长，据《新民周刊》）
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新技术的出现与更新
以集合住宅为主流的中层集合住宅的技术开发、建设，日本是以国有企业为主导的。其代表为日本住宅公团和大成建设公司开发的PC（预制钢筋混凝土）工法。
始于1955年的以国有为主的技术开发到了1965年，有了民间开发商的介入。
1970年，通过建造技术的全国竞赛，一种用在中高层集合住宅被称为HPC的工法得到采用，特点是把H型钢与PC板相结合的建筑手法。其后经过石油危机、低经济增长期，住宅产业开始由量向质的转换。
20世纪70年代到80年代，集合住宅的工业化进入了一个新的时期，其中具代表意义的有KEP（K o d a n E x p e r i m e n t a l P r o j e c t）的开发。为了使发达的住宅部品市场更有效地提高住宅生产能力，从1973年到1981年间进行了这一实验,其目的是住宅生产的合理化。虽然此后由于建设量的减少被NPS、CHS等新的住宅供给体系所代替，但是其成果至今还在广泛地被利用。
N PS （N ew Planning System）是一种利用PC工法可对应规模、形态不同的住户设计多样化的住宅构成体系。
C H S（C e n t u r y H o u s i n g S y s t e m ）的研究始于1980年，其目的是开发一种高度耐久性的构造体系，可对应居住情况的变化，并且具备维持管理体系的综合性的住宅供给体系。它的基本要素是：1.可以对应家庭构成、年龄构成的变化，住户平面具有可变性。2.各种不同类型的住宅部品具备统一的尺寸模数。3.对各种不同类型的住宅部品设定合适的耐用年限，并且确立各种不同类型的住宅部品间的相互接口。
（资料来源：《日本集合住宅工业化的简述》，作者为傅志强
