在日前举行的2008摩根士丹利·工商信托西湖论坛上,摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆认为,从当前全国平均“房价收入比”以及经济增长情况来看,中国房地产行业整体不存在泡沫。不过,上述观点是根据目前全国的平均收入和平均房价水平判断的,局部存在房产泡沫是有可能的。
王庆认为,中国“房价收入比”的关系要看两个方面,一是“相对房价收入比”和“绝对房价收入比”。他分析,“相对房价收入比”是指房价增长速度与收入增长速度的关系。数据显示,从1997年到2003年期间,“房价收入比”是下降的,中国居民收入的增长速度快于房价的增长速度,居民能够承受当时的房价水平。从2003年起,该比例有所提高,但现在又有所回落,但最近几年基本维持在2003年的水平。
另一方面是房价与收入之间的绝对关系。王庆指出,2007年中国平均房价和收入比是8.2倍左右。“很多人认为现在的房价太贵主要还是看到了这个指标,因为国际水平只有3到6倍。但实际上中国的8.2倍并不能说明房地产就存在泡沫。”王庆称,首先3到6倍主要针对发达国家的标准。世界银行在十年前曾对一百多个国家做过统计,一个家庭年收入在3000到4000美元区间的国家房价收入比平均水平是9倍,中位数是8倍,最高20倍,最低是2倍。中国现在城镇收入水平如果换算成美元就在这个区间,相比而言,中国当前8.2倍的房价收入比并不高。
王庆在提出全国房地产没有泡沫论的同时,也进一步强调了国内房地产业在当前全球金融危机背景下的关键作用。他表示,2009年中国经济软着陆还是硬着陆关键看房地产。
王庆表示,国内投资者不用过于悲观,本月底将召开新一轮的中央经济工作会议,会议可能在经济政策上有重大的调整,可能有更多利用经济增长点措施出台,房地产行业预计在明年下半年可能调整到位。
